[전문가 칼럼] 서혁진 세무사, 다주택자 양도소득세 중과 유예 마감 임박…성공적인 대응 전략 모색 필요

가까워지는 양도소득세 중과 배제 조치의 종료 시점에 따라 부동산 시장이 긴장 상태에 접어들었다. 다주택자들은 한정된 유예 기간 동안 잉여 부동산을 조기에 처분할지, 혹은 추가적인 정책 변경을 기다릴지에 대해 중요한 결정을 내려야 하는 상황이다.

현재 다주택자는 조정대상지역 내 주택을 판매할 경우, 기본 세율 외에 최대 20~30%의 추가 세율이 부과되며, 장기보유특별공제의 혜택도 상실한다. 정부의 유예 연장 조치로 당장의 큰 세금 부담은 피하고 있으나, 이 보호막이 사라지면 엄청난 세금 차이가 발생할 것이다. 이는 자산가들에게 현금 손실을 방어할 수 있는 마지막 기회라 할 수 있다.

부동산 세제의 복잡성은 이해하기 어려울 정도이다. 매입 당시부터 지금까지 수차례 변경된 세법을 완전히 이해하고, 주택 수, 거주 요건, 일시적 2주택 특례의 적용 여부 등 여러 변수를 정확히 파악해야 한다.

자산가들이 자주 범하는 실수 중 하나는 매매 계약을 마친 후에야 세무 상담을 하는 것이다. 양도소득세는 계약일이 아닌 잔금 지급일이나 소유권 이전 등기일 중 더 빠른 날을 기준으로 확정된다. 잘못된 순서로 매도하면 세금이 크게 달라질 수 있으므로, 비전문가의 조언이나 부정확한 정보에 의존하는 것은 위험하다.

거래 조건이 확정된 후에는 절세 전략을 세우기가 어렵다. 또한 주거용 오피스텔의 주택 수 포함 여부, 상가 건물의 용도 변경 시점, 입주권 양도 시의 과세 특례 등 다양한 문제가 있어 철저한 준비 없이는 과세 대상이 될 수 있다.

세무법인 테헤란의 서혁진 세무사는 "다주택자 양도소득세는 단순한 계산 이상의 복잡한 과정이 필요하다"며, "유예 기간이 끝나기 전에 절세 효과를 최대화할 수 있는 순서로 자산을 정리해야 하는 시급한 상황"이라고 말했다. 그는 "테헤란은 과세 규정과 판례를 지속적으로 검토하여 추징 위험을 완벽하게 차단하는 사전 방어 시스템을 운영하고 있다"고 덧붙였다.

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